Fonds de travaux en copropriété

Au premier janvier 2017 entre en application une des mesures phares de la loi ALUR en matière de copropriété : l'obligation de constitution d'un fonds de travaux également souvent appelé fonds ALUR.

Jusqu'à présent il était possible de constituer un fonds de prévoyance, il sera désormais obligatoire de constituer un fonds de travaux. Le second pouvant tout à fait prendre la suite du premier si votre copropriété avait déjà prévoyante ! La nuance est dans le passage de la possibilité à l'obligation.

Comment mettre en place le fonds de travaux ALUR?

À la prochaine assemblée générale, votre syndic aura l'obligation de mettre à l'ordre du jour la constitution d'un fond de travaux.

Les copropriétaires voteront à la majorité absolue (avec passerelle de majorité) le pourcentage du budget prévisionnel qu'ils souhaitent affecter au fonds de travaux. Ce pourcentage sera d'au moins 5%.

Évidemment la participation de chaque copropriétaire sera calculée en fonction de ses millièmes ou de ses tantièmes prévu au règlement de copropriété.

Il est important de noter qu'en aucun cas l'assemblée générale même unanime ne pourra s'affranchir de la constitution de ce fonds ALUR.

Les appels de fonds pour le fonds de travaux seront envoyés selon les mêmes conditions que les appels de fonds traditionnels. Le syndic aura alors l'obligation de verser ces sommes sur un compte bancaire séparé et rémunéré au nom de la copropriété. Ce compte devra être ouvert dans la banque habituelle de la copropriété.

Comment utiliser ce fonds de travaux ?

Le fonds de travaux a été prévu par le législateur pour participer à financer les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux de la copropriété.

Il peut néanmoins être utilisé pour tous travaux votés au cours d'une assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25-1.

Le fonds de travaux ALUR est-il vraiment obligatoire ?

L'article 14-2 de la loi de 65 est un article d'ordre public et les copropriétaires par leur vote n'ont pas le pouvoir de se défaire des obligations qu'il leur impose. Même à l'unanimité les copropriétaires ne peuvent ni annuler ni reporter la constitution d'un fonds de travaux.
Pour autant certaines exceptions ont été prévues par la loi.
Sont temporairement exemptés d'un fonds de travaux :

• les immeubles neufs de moins de 5 ans
• les résidences de moins de 10 lots à condition que le vote soit unanime
• les copropriétés ayant fait l'objet d'un DTG (Diagnostic Technique Global) n'ayant fait apparaître aucun travaux à prévoir dans les 10 prochaines années
• les copropriétés ayant déjà provisionné pour un montant équivalent au budget prévisionnel d'une année

Évidemment l'exemption est temporaire et elle prend fin dès lors que la condition n'est plus remplie.

Je vends mon appartement, puis-je récupérer ma part du fonds de travaux ?

Non ! Les sommes provisionnées ne sont pas remboursables.

Si vous avez participé au provisionnement de ce fonds de travaux et vendez votre bien avant que les sommes n'aient été utilisées pour réaliser les travaux, les sommes sont acquises au lot et non remboursables au vendeur.

Rien ne vous empêche par contre d'en tenir compte dans vos négociations avec l'acheteur de votre bien.

Pourquoi la loi ALUR rend elle obligatoire la constitution d'un fonds de travaux ?

La volonté de la Ministre du logement en 2014 était clairement de lutter contre la dégradation des copropriétés et le nombre croissant de copropriétés en grandes difficultés financières. Le mal logement est un élément de la précarité financière et sociale, alors qu'au contraire le fait d'être correctement logé favorise l'intégration sociale.

Pour cela un maître mot a été retenu dans l'élaboration de cette loi : l'anticipation. Tout un panel de mesures incitatives ont été mises au point, mais Cécile Duflot voulant mettre toutes les chances du côté des copropriétés n'a pas hésité a également utiliser l'arsenal législatif pour obliger les copropriétaires à anticiper.

Obliger les copropriétés à provisionner et à mettre des fonds de côté pour les travaux futurs a plusieurs conséquences :

• les lourds travaux qui n'auraient pas été anticipés trouveront là un début de financement. L'objectif est que des travaux d'entretien essentiels pour la conservation du bâti ne soient pas abandonnés faute de financement au risque de voir l'immeuble se détériorer gravement. L'objectif également est d'éviter que des familles se retrouvent en détresse financière faute de pouvoir financer des travaux pourtant essentiel à la sauvegarde de leur logement
• avoir des fonds provisionnés et disponibles va donc rendre le financement des travaux plus facile, les copropriétaires seront moins réticent à voter des travaux qui s'imposent
• mais plus encore, le fait d'avoir des fonds disponibles pour des travaux, favorise également le vote de travaux d'entretien courant.
• Enfin, cette obligation renvoie à son pendant sur le plan pluriannuel des travaux. Le législateur tient à ce que les copropriétaires soient obligés de se pencher sur l'entretien de leur immeuble et prennent la peine de le planifier.

Le fonds de travaux sera très certainement le bienvenu si votre copropriété se trouve confrontée à la vétusté de ses colonnes montantes.